《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房扩建为出租住房有关事项的通报》（印发稿）为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房扩建出租住房（以下全称“商改租”），贯彻减少住房出租市场有效地供给，按照《国务院办公厅关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号，以下全称39号文)、《广东省人民政府办公厅关于减缓培育和发展住房出租市场的实行意见》(粤府办〔2017〕7号，以下全称7号文)、《深圳市人民政府办公厅关于减缓培育和发展住房出租市场的实行意见》（深府办规〔2017〕6号，以下全称6号文）有关增大出租住房建设和供应力度、容许扩建非居住于用房用作出租的拒绝，市住房和建设局的组织草拟了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房扩建为出租住房有关事项的通报》（印发稿，以下全称《通报》），现就有关情况解释如下：一、草拟的必要性（一）是贯彻落实国家、省、市有关培育和发展住房出租市场的拒绝。为强化出租住房建设，贯彻减少出租住房供应，国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均明确提出容许将商业用房按规定扩建为出租住房，以反对出租住房建设。但“商改租”是出租住房筹措的一种新模式，必须适当的指导性文件对扩建活动的各个环节加以引领和规范，以保证该政策的落地实行。截至目前，我市仍未实施有关“商改租”的提示性文件，有适当减缓前进本《通报》的制订实施，以实施国家、省、市的政策拒绝。

（二）是优化城市空间资源配置，提高商业办公用房用于效率的拒绝。在我市产业升级步伐大大减缓、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级展开调整，传统工商业对空间的市场需求显著上升，部分区域商业办公经常出现闲置，原特区外商业办公空置较显著。此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续前进，向市场供应了大量的产业研发用房，再加有数的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，有可能激化商业办公用房闲置。

回应，市委市政府高度重视，拒绝根据国家试点工作拒绝，融合深圳实际，制订已竣工但空置的商业办公项目扩建出租住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房出租市场，解决问题人民群众寄居有所居于问题。（三）是拓宽出租住房供应渠道，构建市民寄居有所居于目标的拒绝。近年来，随着我市经济的较慢发展，人口持续净流入，新市民人口规模快速增长，全市大部分常住人口主要通过出租住房解决问题居住于问题。

但由于我市追加建设用地凸约束，商品住房供求关系不利，无法通过追加建设用地解决问题出租住房市场需求。尽管城市更新为我市获取了大量的住宅用地供应，但城市更新中因权利人集中、经济利益简单、历史遗留问题多，不存在建设周期宽、改版成本高等问题，客观上难以实现出租住房的有效地供应。鉴于我市商业办公用房供应充裕，部分地区空置率较高，且本身也不存在转变房屋功能用作居住于的市场需求和合理性，通过制订本《通报》，引领既有商业办公用房扩建成出租住房，可更进一步拓宽我市出租住房供应渠道，构建市民寄居有所居于目标。

二、主要内容《通报》主要从“商改租”的扩建原则、扩建条件、扩建拒绝、实行程序、确保措施五个方面展开规范。（一）扩建原则“商改租”要全面落实党中央、国务院的决策部署，坚决政府引领、市场主导，充分发挥市场的积极性，按照土地用途、土地用于年限和建筑体量不转变，严苛约束产权的原则展开扩建；扩建过程中，不应继续执行绿色建筑涉及标准和规范，用于绿色建材、运用绿色技术实行扩建，并对扩建后的出租住房实施绿色建筑评价，增进建筑领域节能减排和绿色创意发展。（二）扩建条件为规范既有商业办公用房的扩建活动，《通报》对可实行“商改租”的既有商业办公用房展开了限定版。明确而言，该类用房须要同时符合以下条件才能展开扩建：1.已办理不动产首次注册且不动产权证载有用途为办公、商业。

2.不不存在查禁注册等容许移往注册的情形；如果不存在抵押注册等他项权益的，必需同时获得所有他项权益人表示同意。3.以宗地或栋为单位；无法以宗地或栋为单位的，扩建的部分应该是比较独立国家的空间且扩建后的出租住房应以不少于50套（间）。（三）扩建拒绝商业办公用房扩建后作为出租住房用于。

为规范该类出租住房的扩建活动、保证该类出租住房的基本居住于条件，《通报》对商业办公用房的扩建明确提出了七个方面的拒绝。一是结构安全性。扩建项目实行前，实行主体不应委托具备检测资质的第三方专业检验机构对房屋展开结构安全性检测检验，确认房屋结构安全性现状情况，作为房屋扩建设计的依据。

项目扩建过程中，项目建设单位或者设计单位不得损毁或者私自变动房屋顶盖结构、主体结构，必需保证房屋结构安全性稳固。二是消防安全。考虑到商业办公用房的扩建多以小户型居多，且在不转变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。为此，《通报》拒绝，扩建项目应不高于公寓建筑设计规范和消防技术标准展开设计和施工，并按照公寓用于功能办理消防审核申请。

三是环保公共卫生。为保证扩建后的出租住房居住于功能的充分发挥，《通报》对扩建后出租住房租赁的环保、水务、卫生条件明确提出拒绝，除了必需不具备较好的公共卫生、通风、通风、给排水等居住于条件外，还不应符合国家和本市有关室内空气质量等标准，以及环保、水务、卫生部门的涉及专业拒绝（如给排水管道设置、烟道设置等方面的专业拒绝）。

扩建后的出租住房首次租赁的，须经专业检测合乎室内空气质量标准后，方可对外租赁。四是物业规范。扩建的商业办公用房以宗地、栋为单位，或者扩建后最少也有50套（间），未来住进人数较多，物业管理或许加以规范。鉴于原按商业办公用于时已构成具体的物业管理区域，为确保物业管理区域内的物业办公用房和设备用房等管理条件，《通报》拒绝扩建后的物业管理区域应该不具备物业管理条件，合乎我市物业管理规定。

五是用途容许。为希望将符合条件的既有商业办公用房扩建为出租住房，《通报》对“商改租”项目规定了可申请人中央奖调补资金、实施民用水电费价格等希望政策。

因此，《通报》拒绝扩建后不能用于出租住房，且扩建项目自联合会判通过之日起5年内无法转变出租住房用途。但鉴于原建筑周边的公共设施并未从“住房”角度展开规划、设计，且扩建项目只是对既有建筑内部结构的微改建，不牵涉到周边的公共设施（特别是在是教育设施），因此，《通报》具体该类出租住房不获取学位。六是绿色扩建。

为实施节能环保、绿色发展的拒绝，扩建项目不应按照国家和本市绿色建筑的涉及技术标准和技术规范展开扩建，扩建后最少超过绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的拒绝。七是技术标准。商业办公用房扩建出租住房虽是出租住房筹措的一种新模式，但未远超过现行规划、设计、建设标准和规范的范畴，明确的设计、建设和管理拒绝以及大于同住面积不应符合国家、行业和本市现行涉及标准和规范。

（四）实行程序为保证扩建项目的有序实行，《通报》具体了既有商业和办公用房扩建出租住房的实行程序。一是实行主体。

扩建项目实行主体可以是房屋的所有权人，也可以是不受房屋所有权人委托、已在市住房出租监管服务平台备案的专业化出租运营机构。二是项目申请人。实行主体不应按照《通报》规定，向区住建部门递交申请报告、房屋权属证明文件、建筑设计方案、申请人身份证明以及所有他项权益人表示同意扩建的书面意见等材料展开申请人。

三是项目审查。区住建部门接到申请人后，根据扩建项目的实际情况，的组织规划、水务、公共卫生、供电、燃气等行业主管部门展开项目审查。鉴于“商改租”扩建项目的土地性质、用于年限、建筑体量等皆不转变，同时考虑到“商改租”项目将可解决问题大量新市民的住房市场需求问题，具备显著的民生属性，为修改审核流程、确保居住于安全性，扩建项目经审查表示同意后，申请人可按照现行消防设计审查、建设工程施工许可的涉及规定，备齐涉及材料后，按规定的程序和方式申请人消防设计审查、建设工程施工许可。区住建部门应将经审查表示同意的扩建项目涉及情况抄送市住建部门。

四是实行和竣工验收。项目审查通过，且通过消防设计审查、获得建设工程施工许可后，实行主体不应按照经审议的建筑设计方案展开扩建。扩建已完成后，实行主体不应根据扩建项目的具体情况，的组织区寄居辟、水务、公共卫生、供电、燃气等行业主管部门展开牵头竣工验收、开具竣工验收意见并抄送市住建部门。在竣工验收时，实行主体不应递交具备检测资质的第三方专业检验机构开具的房屋安全性检验报告。

（五）确保措施为确保“商改租”工作的成功实行，《通报》对审查管理、项目鼓舞、实行监管等方面明确提出了明确的措施。一是审查管理。主要是特别强调各区可创建联席会议制度，负责管理专责制订辖区“商改租”具体操作办法、审查会“商改租”根本性问题和明确扩建项目。

二是项目鼓舞。主要是将“商改租”与中央财政奖调补挂勾，具体按照《通报》展开扩建并用于，扩建项目可按规定申请人中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格皆按照居民标准继续执行。扩建后的出租住房如划入保障性住房体系的，可按规定享用涉及政策优惠。三是实行监管。

主要是拒绝各区创建年度检查制度，强化对违规出让或者以“以租代售”等形式变相出让、将扩建后出租住房用作非出租住房用途等违规行为展开监管。扩建项目房源不应通过市住房出租交易服务平台公布。

市住房建设部门不应将扩建项目划入市住房出租交易服务平台，对扩建项目的申请人、扩建、竣工验收、出租、运营管理等环节实施仅有流程动态监管。专此解释。二零二零年一月培育和发展住房出租市场的拒绝。

为强化出租住房建设，贯彻减少出租住房供应，国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均明确提出容许将商业用房按规定扩建为出租住房，以反对出租住房建设。但“商改租”是出租住房筹措的一种新模式，必须适当的指导性文件对扩建活动的各个环节加以引领和规范，以保证该政策的落地实行。截至目前，我市仍未实施有关“商改租”的提示性文件，有适当减缓前进本《通报》的制订实施，以实施国家、省、市的政策拒绝。

（二）是优化城市空间资源配置，提高商业办公用房用于效率的拒绝。在我市产业升级步伐大大减缓、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级展开调整，传统工商业对空间的市场需求显著上升，部分区域商业办公经常出现闲置，原特区外商业办公空置较显著。

此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续前进，向市场供应了大量的产业研发用房，再加有数的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，有可能激化商业办公用房闲置。回应，市委市政府高度重视，拒绝根据国家试点工作拒绝，融合深圳实际，制订已竣工但空置的商业办公项目扩建出租住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房出租市场，解决问题人民群众寄居有所居于问题。（三）是拓宽出租住房供应渠道，构建市民寄居有所居于目标的拒绝。

近年来，随着我市经济的较慢发展，人口持续净流入，新市民人口规模快速增长，全市大部分常住人口主要通过出租住房解决问题居住于问题。但由于我市追加建设用地凸约束，商品住房供求关系不利，无法通过追加建设用地解决问题出租住房市场需求。尽管城市更新为我市获取了大量的住宅用地供应，但城市更新中因权利人集中、经济利益简单、历史遗留问题多，不存在建设周期宽、改版成本高等问题，客观上难以实现出租住房的有效地供应。鉴于我市商业办公用房供应充裕，部分地区空置率较高，且本身也不存在转变房屋功能用作居住于的市场需求和合理性，通过制订本《通报》，引领既有商业办公用房扩建成出租住房，可更进一步拓宽我市出租住房供应渠道，构建市民寄居有所居于目标。

二、主要内容《通报》主要从“商改租”的扩建原则、扩建条件、扩建拒绝、实行程序、确保措施五个方面展开规范。（一）扩建原则“商改租”要全面落实党中央、国务院的决策部署，坚决政府引领、市场主导，充分发挥市场的积极性，按照土地用途、土地用于年限和建筑体量不转变，严苛约束产权的原则展开扩建；扩建过程中，不应继续执行绿色建筑涉及标准和规范，用于绿色建材、运用绿色技术实行扩建，并对扩建后的出租住房实施绿色建筑评价，增进建筑领域节能减排和绿色创意发展。（二）扩建条件为规范既有商业办公用房的扩建活动，《通报》对可实行“商改租”的既有商业办公用房展开了限定版。

明确而言，该类用房须要同时符合以下条件才能展开扩建：1.已办理不动产首次注册且不动产权证载有用途为办公、商业。2.不不存在查禁注册等容许移往注册的情形；如果不存在抵押注册等他项权益的，必需同时获得所有他项权益人表示同意。

3.以宗地或栋为单位；无法以宗地或栋为单位的，扩建的部分应该是比较独立国家的空间且扩建后的出租住房应以不少于50套（间）。（三）扩建拒绝商业办公用房扩建后作为出租住房用于。

为规范该类出租住房的扩建活动、保证该类出租住房的基本居住于条件，《通报》对商业办公用房的扩建明确提出了七个方面的拒绝。一是结构安全性。

扩建项目实行前，实行主体不应委托具备检测资质的第三方专业检验机构对房屋展开结构安全性检测检验，确认房屋结构安全性现状情况，作为房屋扩建设计的依据。项目扩建过程中，项目建设单位或者设计单位不得损毁或者私自变动房屋顶盖结构、主体结构，必需保证房屋结构安全性稳固。二是消防安全。考虑到商业办公用房的扩建多以小户型居多，且在不转变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

为此，《通报》拒绝，扩建项目应不高于公寓建筑设计规范和消防技术标准展开设计和施工，并按照公寓用于功能办理消防审核申请。三是环保公共卫生。为保证扩建后的出租住房居住于功能的充分发挥，《通报》对扩建后出租住房租赁的环保、水务、卫生条件明确提出拒绝，除了必需不具备较好的公共卫生、通风、通风、给排水等居住于条件外，还不应符合国家和本市有关室内空气质量等标准，以及环保、水务、卫生部门的涉及专业拒绝（如给排水管道设置、烟道设置等方面的专业拒绝）。

扩建后的出租住房首次租赁的，须经专业检测合乎室内空气质量标准后，方可对外租赁。四是物业规范。扩建的商业办公用房以宗地、栋为单位，或者扩建后最少也有50套（间），未来住进人数较多，物业管理或许加以规范。

鉴于原按商业办公用于时已构成具体的物业管理区域，为确保物业管理区域内的物业办公用房和设备用房等管理条件，《通报》拒绝扩建后的物业管理区域应该不具备物业管理条件，合乎我市物业管理规定。五是用途容许。

为希望将符合条件的既有商业办公用房扩建为出租住房，《通报》对“商改租”项目规定了可申请人中央奖调补资金、实施民用水电费价格等希望政策。因此，《通报》拒绝扩建后不能用于出租住房，且扩建项目自联合会判通过之日起5年内无法转变出租住房用途。

但鉴于原建筑周边的公共设施并未从“住房”角度展开规划、设计，且扩建项目只是对既有建筑内部结构的微改建，不牵涉到周边的公共设施（特别是在是教育设施），因此，《通报》具体该类出租住房不获取学位。六是绿色扩建。

为实施节能环保、绿色发展的拒绝，扩建项目不应按照国家和本市绿色建筑的涉及技术标准和技术规范展开扩建，扩建后最少超过绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的拒绝。七是技术标准。

商业办公用房扩建出租住房虽是出租住房筹措的一种新模式，但未远超过现行规划、设计、建设标准和规范的范畴，明确的设计、建设和管理拒绝以及大于同住面积不应符合国家、行业和本市现行涉及标准和规范。（四）实行程序为保证扩建项目的有序实行，《通报》具体了既有商业和办公用房扩建出租住房的实行程序。

一是实行主体。扩建项目实行主体可以是房屋的所有权人，也可以是不受房屋所有权人委托、已在市住房出租监管服务平台备案的专业化出租运营机构。二是项目申请人。

实行主体不应按照《通报》规定，向区住建部门递交申请报告、房屋权属证明文件、建筑设计方案、申请人身份证明以及所有他项权益人表示同意扩建的书面意见等材料展开申请人。三是项目审查。区住建部门接到申请人后，根据扩建项目的实际情况，的组织规划、水务、公共卫生、供电、燃气等行业主管部门展开项目审查。

鉴于“商改租”扩建项目的土地性质、用于年限、建筑体量等皆不转变，同时考虑到“商改租”项目将可解决问题大量新市民的住房市场需求问题，具备显著的民生属性，为修改审核流程、确保居住于安全性，扩建项目经审查表示同意后，申请人可按照现行消防设计审查、建设工程施工许可的涉及规定，备齐涉及材料后，按规定的程序和方式申请人消防设计审查、建设工程施工许可。区住建部门应将经审查表示同意的扩建项目涉及情况抄送市住建部门。四是实行和竣工验收。

项目审查通过，且通过消防设计审查、获得建设工程施工许可后，实行主体不应按照经审议的建筑设计方案展开扩建。扩建已完成后，实行主体不应根据扩建项目的具体情况，的组织区寄居辟、水务、公共卫生、供电、燃气等行业主管部门展开牵头竣工验收、开具竣工验收意见并抄送市住建部门。

在竣工验收时，实行主体不应递交具备检测资质的第三方专业检验机构开具的房屋安全性检验报告。（五）确保措施为确保“商改租”工作的成功实行，《通报》对审查管理、项目鼓舞、实行监管等方面明确提出了明确的措施。

一是审查管理。主要是特别强调各区可创建联席会议制度，负责管理专责制订辖区“商改租”具体操作办法、审查会“商改租”根本性问题和明确扩建项目。

二是项目鼓舞。主要是将“商改租”与中央财政奖调补挂勾，具体按照《通报》展开扩建并用于，扩建项目可按规定申请人中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格皆按照居民标准继续执行。扩建后的出租住房如划入保障性住房体系的，可按规定享用涉及政策优惠。

三是实行监管。主要是拒绝各区创建年度检查制度，强化对违规出让或者以“以租代售”等形式变相出让、将扩建后出租住房用作非出租住房用途等违规行为展开监管。扩建项目房源不应通过市住房出租交易服务平台公布。市住房建设部门不应将扩建项目划入市住房出租交易服务平台，对扩建项目的申请人、扩建、竣工验收、出租、运营管理等环节实施仅有流程动态监管。

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